吴疆/文

　　不知出于什么动机，早在3月上旬，就有人扬言北京楼市已经回暖。而事实是，直到今天，商品房成交量依然惨淡。虽然北京3月成交量环比2月有明显上升，很容易给人造成“回暖”的错觉，但是4月开始成交量陡然下滑却是不争的事实。

　　然而，当有效需求萎缩之时，房价不但没有降下来，反而倔强地猛蹿了一截。据国家发改委、国家统计局发布的数据显示，今年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨了11%，涨幅比上季度高0.8个百分点。价格背离价值之后，再一次背离有效需求，楼市呈现出有价无市的僵局。

　　依笔者看来，我国房地产市场目前完全遵循“三阶段”规律。对于购房者而言，2007年10月之前，是纯粹的卖方市场，买方只能被牵着鼻子走，属战略防御阶段；之后，市场形势发生逆转，持币观望情绪弥漫楼市，买方市场逐步形成，属战略相持阶段；谁也说不清买卖双方相持的具体时间，不过最终会有打破平衡的一天，那时候便是购房者的战略进攻阶段。

　　战略进攻的号角，必然会由买方吹响。理由有二：一是房价远远超出了人们的承受能力，买方市场正在被迫形成；二是地产股一落千丈，人们已对房地产丧失信心。

　　那么，战略进攻的过程，必然充斥着买方的集体非理性。房价已是强弩之末，其“不服输”的上涨不过是垂死挣扎而已。从理论上讲，僵持是必然的，因为房地产行业在一定程度上“绑架”了以银行为主体的金融体系。出于风险规避的考虑，有关部门会有意延长僵持时间以争取损失最小化。但是，稳定房价只是意图，并不一定能够完全达成现实。纵然房价不会马上回归价值，但在经济基本安全的前提下，一定幅度降价还是有可能的。

　　不过，在具体的市场实践当中，情形可能会更加复杂。问题的关键不在于如何降价、降多少价，而在于购房者如何看待降价。一旦降价的气候普遍形成，那么购房者“买涨不买跌”的心理就会占上风。作为经济主体，每个人都是理性的，他怕自己买的房子会变得更便宜。结果，无数个个体理性叠加，形成了强大的集体非理性——大家都在等最便宜的房子，最后必将房价逼到价值水平之下。

　　这场楼市博弈一定很惨烈，但可能是一场玉石俱焚的战争。当房价被严重低估，直接受害者当然是开发商。但受害最大的，仍然是普通百姓。如果房价非理性下跌，那么许多已经买房的人们就会遭遇“负资产”危机。更加可怕的是，如果发生金融危机和经济衰退，那么许多人将不得不面临失业。那时候，哪还能顾及买房或者还贷？

　　(作者系上古地产研究院董事长)