宗英/文

　　新中国成立以来，房地产业的3次重大发展均出现在改革开放以后的近20年，每次都呈现6至8年的周期性规律。

　　第一次高涨期来自上世纪80年代初期，改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富迅速增加，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工。这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上，虽然没有现在小区的规模与环境，但总量相当巨大。这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。

　　第二次高涨期起始于1988年《宪法》和《土地管理法》修改之后，土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据，这股蕴藏的住房需求在邓小平同志南巡讲话后爆发出来。当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市。这一特殊的高涨阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。

　　第三个高涨期起始于1998年国家住房制度改革。停止福利分配住房实行货币化住房补贴，彻底改变了人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。特别是东南亚金融危机以后，国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行、市场尚未开发的现实，采取了启动和扩大内需，推进住宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。

　　从西方发达国家的房地产业发展历程来看，都有着周期性规律。而我国短短二十多年的房地产发展过程其周期性也特别明显，即房地产业总是从萧条走向繁荣。而房地产市场一般不会永远持续繁荣，它总是与经济增长质量、增长速度、市场需求及购买力联系在一起，并在高潮期以后进入调整期，在调整中酝酿新的高潮。