探寻保障性住房建设的新模式

　　《21世纪》：当房地产业与地方经济发展联系在一起的时候，政府提供保障性住房的动力何在？保障性住房的比重为多少才比较合理？保障性住房应当由政府还是开发商来建？

　　顾云昌：现在提出保障性住房应该由政府来组织，开发商来开发。政府把地批给开发商，打包给开发商来开发、重建，开发完了政府验收，之后把它买下来，由政府而不是由开发商配售给居民，配售对象由政府来把握。但当时主要第一是投资太快了，大规模地推出，政府管理跟不上；第二，政府哪有那么多钱向开发商购买呢？卖不动了怎么办？既怕卖不掉，又怕管理跟不上，所以就自己建自己卖，这就有漏洞了。

　　当房地产成为一个产业的时候，地方政府缺乏提供保障性住房的动力。因为地方政府希望通过土地获得更多的财政收入，以便更好地发展地方经济。所以很多地方政府在没有明确规定市场化住房比例的时候，都会很自觉地夸大比例，一味地通过市场化来推进，有的政府认为，只要市场化，问题自然就解决了，这是一种偏见。但是，经济适用住房的比例恢复到70%以上显然也是不现实的，从我们发展的历程来看，不可能回去；第二，地方财力也不允许。从实际出发，我认为大多数住房还是应该通过市场化来解决，这个比例应该达到2/3。此外，还需要通过立法的途径，制定住房保障条例，通过地方财政、中央财政的支持和保障，通过优先保障经济适用住房、廉租房的土地供应，来达到这样的目标。

　　任志强：我在2003年左右提出用土地出让金的15%做住房保障，2006年政府定的标准是5%，24号文又提高到了10%。但是我现在的担心却是怕政府做过头了，变成资源错配，土地、人力、财力都会错配，这不利于市场经济的发展，所以我今年提交的政协提案是要适度控制。

　　保障性住房由谁来建我觉得无所谓，只要是政府补贴的，无论如何都会有腐败和投机的可能性。如果让开发商建保障性住房而政府后付钱，开发商本来应该是3%的利润，就可能问政府要4%的利润，因为政府后付钱就有利息差，等开发商房子盖好了以后再卖，3%的利润变成2%，可能就赔了；如果政府提前把钱支付给开发商，开发商在利息上就赚了。香港的办法是从规划到征地都是政府执行，而建房子则交给施工单位，和开发商没有关系，开发商不用承担投资风险，而是由建筑商来承担风险，因为除非是原材料、劳动力价格上涨，否则其他的成本风险都是可控的。我们的经济适用房的利润机制套用的是香港模式，但却是让开发商去承担风险，过去开发商连拆迁都得包了，光解决钉子户就可能把开发利润吃掉了，这是不对的。

　　《21世纪》：从去年的24号文到住房和城乡建设部的建立，反映了政府在保障性住房的供给思路上发生了怎样的转变？

　　顾云昌：2003年出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，提出了“保障性商品房”的概念，这个政策出台的原因，一方面是要稳定市场，让住宅建设成为经济建设新的增长点，另一方面，实际上经济适用的定位就更清楚了，它是面向中低收入家庭的，而不是像刚开始的时候是以它为主体的，这个比例就低了。实际上2003年以前，经济适用住房的投资占总的供应量在20%以内，2003年以后，经济适用房的比例就在5%以内了，而且每年都在减少。廉租房则只占不到1%，大多数城市都没有建立起廉租房制度，是这么一个情况。在这个发展过程当中，我们有一种倾向，认为用计划经济的、福利制的方法，解决不了住房问题，所以就必须走商品化、市场化的道路，但是在市场化的过程当中，又过了头。过了头的原因不是市场化不对，而是市场占的比例太高了，保障比例太低了。比如说经济适用住房、廉租房，应该占到20%甚至30%，我认为都是可以的，但是，实际的执行当中，却不到5%了。

　　2007年的全国住房工作会议报告和24号文里所提出多层次住房保障体系，和10年前的多层次住房保障体系是有区别的。第一是更加明确了钱从哪来，应该怎么用；第二，管理方法更加规范，通过十年的实践总结了很多经验；第三，原来经济适用住房是面向中低收入家庭的，现在经济适用住房和廉租房都面向了低收入家庭。

　　楼建波：2003年的18号文对经济适用住房的提法是“具有保障性质的政策性商品住房”。它是一个商品住房，有保障性质和政策性在里面。现在我们才把它拧过来，只提保障性住房，把“商品住房”去掉了。经济适用住房的建设用地是划拨用地，政府不收土地出让金，还在税费上给予免除。

　　24号文有个提法，初期目标是对低保家庭实现应保尽保，这一步实现后，再争取对一般的住房困难家庭应保尽保，就是说它有一个阶段性。

　　24号文的住房保障体系中，廉租房成为住房保障制度的重点。住房保障从中低层向低收入阶层转变。因为低保家庭和低收入家庭连租房子都有问题。现在廉租房的建设是强制性的。比如对廉租房的建设资金就有专门的规定，土地出让所得的一定比例必须用于廉租房建设，公积金的增值部分也用于廉租房建设，往后每年的财政里面都必须安排一定的资金用于廉租房建设。此外土地供应方面也都有强制性的规定。2007年，建设部还通报了2006年城镇廉租住房制度的建设情况，指出一些城市尚未建立廉租住房制度，相当数量的城市廉租住房建设进展缓慢；并要求这些城市尽快建立廉租房制度。

　　任志强：这主要是为了解决十年的欠账，这10年欠账比较突出的问题一是房子的折旧，有些房子虽然面积很大，但年头很久，根本就不能住了；二是城市化，城市化的年均速度是1%，每年大概有1500万-1800万农民进城；三是外地人进京的数量增加，过去每年毕业的大学生将近40万，现在上升到了600万，其中可能有500万是异地工作，他家里可能有一套房子，农村的宅基地也不能转让，所以进城后还需要一套房子，这种现象增加了住房需求。所以，我认为现在住房保障制度的重点还是还这10年的账，原来政府老是希望由市场来解决，但越解决矛盾越多，最后就回到建立住房保障制度上，所以我们增加了住房保障司，出台了24号文件，强制把住房保障制度纳入地方政府考核的范围之内，并提出了土地出让金的支付比例。